楼市逻辑正在发生变化
作者:xiu017  鼎财 - 房产生活
2018-03-13 20:28:25
(1771)

两会透露重要信号,楼市逻辑正在发生变化!

2018-03-13 

作者:凯风


逢8之年,必有大变。政治大周期的变化且不必说,经济政策上的变化同样不少,而楼市首当其冲。

 

今年两会,关于房价与楼市的讨论依旧喧嚷。在各种争论背后,有一条主线始终不变,那就是维续已久的楼市逻辑,或要彻底发生变化。


1官方4次表态,房地产税箭在弦上

 

去年两会,新闻发言人一句“房地产税立法未列入今年全国人大常委会审议安排”,让房地产税彻底冷场。

 

与去年完全不同,今年两会,房地产税成为焦点中的焦点。不说代表委员的争论,在短短一周内,官方就已连续4次表态定调:

 

3月4日,十三届全国人大一次会议新闻发布上,新闻发言人表示,加快房地产税立法是重要任务,目前正在加快进行起草完善法律草案,争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。


3月5日,政府工作报告提出,要稳妥推进房地产税立法。


3月6日,财政部副部长在新闻发布会上表示,全国人大、财政部和相关部门正起草完善房地产税法律草案,总体思路是立法先行、充分授权、分步推进。


3月11日,人大常委会工作报告谈到今后一年工作时提出,研究制定房地产税法。

 

所以,房地产税已经不存在要不要征的问题,唯一的问题只剩下“如何征”。虽然房地产税未必能够降房价,但它带来的心理预期影响不容低估,如果与大环境的变化相互叠加,其影响同样是致命的。


2两重要人士定调:降杠杆,楼市首当其冲

 

众所周知,去年下半年以来,我们金融政策的主基调已经变成“防风险”,防风险首当其冲的就是金融风险,而金融风险的重中之重,则在于房地产风险。

 

在两会上,两位重要人士对此发出声音:

 

银监会主席郭树清表示,银行是防范金融风险攻坚战的主战场,重点工作之一是要稳定杠杆率,企业、政府和居民家庭部门的杠杆率都需要降低。目前居民家庭个人借钱消费、买房或者投资的增长速度非常快,需要警惕。


中财办副主任杨伟民指出,我国的债务主要包括政府部门债务、居民部门债务、企业部门债务。居民债务方面,要通过控制房地产泡沫来防范过快增长,建立新的住房制度和房地产调控的长效机制。

 

这两位的分量不言而喻,从他们话语中能得出什么政策指向,也是相当清晰的。

 

3央行表态,房贷利率可能还会继续涨

 

3月9日,央行副行长潘功胜在答记者问时表示:

 

最近,房贷利率略有上升,但从长远的周期来看,仍然处于比较低的水平。人民银行会督促商业银行严格落实差别化的住房信贷政策,对住房贷款执行差别化的定价,积极支持居民特别是新市民买房的合理需求。

 

这段话主要有两层意思:一方面,对于商业银行上浮房贷利率的行为,变相表示认可,而且对房贷利率继续上涨保持一定的容忍度,这也相当于对楼市变相加息。

 

另一方面,对于受到影响的刚需,落实差别化的住房信贷政策房价出现微调,房贷利率却一路高涨,最终买房负担不降反增,200万的房贷按照上浮20%的利率,最终要多付出44万的利息。

 

虽说有关部门也表示要落实差别化的住房信贷政策,积极支持居民买房的合理需求,但房贷利率上涨是市场货币收缩、信贷紧缩以及美联储加息缩表的正常反应,即使也支持刚需购房,恐怕在贷款利率上也没有太多可商量之处。


4人口形势进一步紧张


生育意愿降低,出生人口不升反降,对此,国家卫计委副主任王培安表示:


一是生育意愿的问题,二是很多人想生不敢生,还有一些人想生生不出。不敢生的原因,一个是生不起,经济负担大,现在养孩子的成本不一样了;二是精力的问题,生了孩子管不过来。


这里的大背景是,全面二孩政策推行2年之后,2017年中国出生人口为1723万人,比2016年减少63万。与原来官方的预测数字相比,更是少了三四百万人之多。


不论背后是什么原因,人口形势的确愈发严峻。一边是劳动力人口不断缩减,另一边是全面二孩,未能挽回出生人口不断降低的大趋势。


对于房价而言,人口是根本的根本。从资产角度看,一个国家年轻人口越多,越容易形成资产泡沫,而老年人增多之后,当初的资产泡沫没有这么多人来接盘,资产回报率可能会下降,这对房地产的影响尤其大。


人口对于各城市的影响更加显著。没有人口支撑的地方,其高房价恐怕也难以长久。


5高频热词:房住不炒,租购并举

 

从1998年住房商品化改革开始,已经过去二十年,房地产市场面临方向之变。

 

去年十九大报告明确提出,

 

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

 

今年政府工作报告则更进一步:

 

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实地方主体责任,继续实行差别化调控,建立健全长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求,培育住房租赁市场,发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让广大人民群众早日实现安居宜居。

 

这其中两大关键词,仍旧是房住不炒与租购并举。

 

房住不炒,意味着要抑制投机,所以短时间内限购、限贷、限价、限售政策不会退出。除非房地产市场发生斗转,市场行情一片萧条,否则在一二线热门城市,史上最严楼市调控有望得到继续维持。

 

租购并举,这个方向已经相当明确。发展租赁市场,从而打破住宅市场垄断的局面。其中,国企兴建租赁房、集体建设用地入市都已逐步落实。

 

6楼市逻辑已经发生改变

 

正如政治有长短周期一样,楼市也是如此。

 

从短周期看,房地产泡沫风险已经被提到全局性的高度,去居民部门的杠杆成为政策的主要方向,大环境紧缩之下,房价很难再维持前几年的辉煌。

 

从长周期看,虽然政府对于土地财政和房地产经济的依赖依然难以破除,但政策正在朝着这个方向努力。通过房地产税改革,取代地方财政;通过租购并举,撬开房地产炒作的基础;未来的楼市可能会发生重大转变。

 

当然,这一切都建立在经济平稳发展、产业升级转型正常的基础上,如果危机提前叩门,会否重回刺激之路,谁也说不清。


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